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La locazione
I contratti di locazione
La locazione è il contratto con il quale una parte (il locatore), si obbliga a far godere un bene all’altra (il locatario o, più comunemente l’affittuario), per un periodo di tempo determinato, in cambio di denaro. Nel linguaggio corrente la locazione viene chiamata “affitto”.
Le principali tipologie di contratto sono quattro: la locazione libera, la locazione concordata, la locazione transitoria e la locazione a studenti universitari. Vediamoli in dettaglio:
Locazione Libera
E’ uno dei contratti più comuni e utilizzati.
Durata
Quella minima è di 8 anni: 4 anni + 4 di rinnovo automatico. In alcuni casi la durata del contratto si può ridurre a soli 4 anni. In ogni caso, accordi di durate più brevi non sono validi.
Canone
Completamente libero, secondo quanto contrattato tra proprietario e inquilino.
Cauzione
Il deposito cauzionale può essere costituito al massimo da un mese di affitto anticipato e 2 mesi di deposito cauzionale sul quale il proprietario dovrà versare annualmente gli interessi legali all'inquilino.
Anticipo della locazione:
può essere al massimo di 3 mesi anticipati ma le modalità di pagamento possono variare tramite accordo tra le parti.
Disdetta
Alla seconda scadenza, proprietario o inquilino possono disdire il contratto sei mesi prima. Se al termine degli otto anni non ci sono comunicazioni, il contratto si rinnova automaticamente per quattro anni alle stesse condizioni.
Locazione concordata
Si chiama così perché dipende in parte (per esempio, per l'ammontare massimo del canone da pagare) da accordi già presi in una "convenzione nazionale" fra associazioni dei proprietari e associazioni degli inquilini.
Durata
La durata minima del contratto è di cinque anni ( 3 anni + 2 di rinnovo automatico). In casi particolari la durata può essere anche solo di 3 anni.
Canone
Deve attenersi a quanto stabilito negli accordi territoriali dai sindacati dei proprietari e degli inquilini. L'aggiornamento annuale non potrà superare il 75% dell'indice Istat del costo della vita.
Anticipo della locazione:
può essere al massimo di 3 mesi anticipati ma le modalità di pagamento possono variare tramite accordo tra le parti.
Cauzione
Alla firma del contratto, l'inquilino dovrà versare un deposito cauzionale di massimo 3 mensilità. Il proprietario, da parte sua, si impegnerà a versare annualmente all'inquilino un interesse sulla cauzione pari al tasso legale.
Disdetta
Alla scadenza del periodo di proroga biennale è possibile:
- rinnovare il contratto a nuove condizioni
- rinunciare al rinnovo comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto
- rinnovare automaticamente il contratto di tre anni in tre anni
se né il proprietario e né l’inquilino lo disdicono
- prorogare automaticamente il contratto di due anni, se proprietario e inquilino non riescono a trovare un accordo sul rinnovo
Locazione transitoria
Per poter utilizzare questi contratti è necessario accompagnarli alle dichiarazioni, dell'inquilino e del proprietario, che comprovino le rispettive esigenze di dare e di prendere in locazione per una breve durata.
Durata
La durata minima è di un mese, la massima di 18 mesi.
Canone
E’ predeterminato da accordi territoriali nelle città di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania (considerate città ad “alta tensione abitativa”) e dai comuni limitrofi. E’ invece libero nel resto del territorio nazionale.
Gli accordi potranno prevedere un incremento dei canoni fino a un massimo del 20% rispetto a quello concordato.
Anticipo della locazione:
può essere al massimo di 3 mesi anticipati ma le modalità di pagamento possono variare tramite accordo tra le parti.
Cauzione
L'inquilino dovrà versarla secondo quanto stabilito dagli accordi territoriali o, nel caso in cui non ne facessero cenno, fino a un massimo di 1 mese di affitto anticipato e 2 mesi di cauzione.
Il proprietario deve comunque versare all'inquilino gli interessi legali sulla cauzione.
Locazione a studenti universitari
Questo contratto si applica alle locazioni per studenti, che devono essere iscritti regolarmente al corso di laurea al di fuori dal Comune di appartenenza, con divieto di sublocazione.
Durata
E’ compresa obbligatoriamente fra i sei mesi e i tre anni
Cauzione
Fino a un massimo di tre mesi di deposito sul quale il proprietario è tenuto a versare gli interessi legali
Canone
E’ stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini in appositi accordi territoriali. L'aggiornamento annuale del canone non potrà superare il 75% dell'indice Istat del costo della vita.
Anticipo della locazione:
può essere al massimo di 3 mesi anticipati ma le modalità di pagamento possono variare tramite accordo tra le parti.
Disdetta
Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell'inquilino da inviare almeno tre mesi prima della scadenza del contratto. In caso di “gravi motivi” il locatario può recedere il contratto o recederlo parzialmente per l'inquilino che abiti assieme ad altri inquilini. Infatti, se uno solo degli studenti se ne va, il contratto rimane valido per gli altri.